Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurück erhält. Das setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters und eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters voraus, so der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 27. Februar 2019, AZ: XII ZR 63/18.
Der Fall: Vermieterin und Mieter eines Bürogebäudes stritten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen. Der Mieter hatte das Mietverhältnis zum Ende September 2012 gekündigt. Laut Mietvertrag hatte er die Räumlichkeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem vollständig geräumt und soweit erforderlich in instandgesetztem Zustand zurückzugeben oder auf Verlangen der Vermieterin hierfür einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen. Außerdem hatte er von ihm vorgenommene Einbauten zu entfernen, wobei die Vermieterin berechtigt war, die Einbauten gegen Werterstattung zu übernehmen. Im Oktober 2012 räumte der Mieter das Objekt, ohne seine Einbauten zu entfernen. Mitte November 2012 bot er die Rückgabe der Mieträume an und schlug einen Termin vor, um sich über die Einbauten und deren eventuelle Übernahme durch die Vermieterin abzustimmen. Nach Besichtigung im Dezember 2012 teilte die Vermieterin im Januar 2013 schriftlich mit, welche Einbauten noch zurückgebaut und welche Instandsetzungsmaßnahmen vom Mieter noch durchgeführt werden müssen. Nachdem diese Arbeiten durchgeführt waren, gab der Mieter das Objekt am 8. Februar 2013 an die Vermieterin zurück und händigte die Schlüssel aus. Anschließend forderte die Vermieterin weitere Mangelbeseitigungsarbeiten, die der Mieter im Juni 2013 endgültig ablehnte. Im Juli 2013 erhob die Vermieterin Klage. Der Mieter vertrat die Auffassung, eventuelle Schadensersatzansprüche der Vermieterin seien in Hinblick auf die sechsmonatige Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB verjährt.
Das sah der Bundesgerichtshof anders: Erst die endgültige Rückgabe der Mietsache löse den Verjährungsbeginn aus. Die Schadensersatzansprüche der Vermieterin seien im vorliegenden Fall nicht verjährt. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginne nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB mit dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält. Der Rückerhalt der Mietsache setze grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Erst wenn der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft erlangt, könne er sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache machen. Zum anderen sei erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgebe. Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genüge nicht. Unter Anwendung dieser Grundsätze habe die Verjährung der von der Vermieterin erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 8. Februar 2013 begonnen, denn erst an diesem Tag hat die Vermieterin die Räume nebst Schlüssel zurückerhalten. Zuvor hatte der Mieter den Besitz noch nicht vollständig und unzweideutig zugunsten der Vermieterin aufgegeben. Die Klage wurde innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erhoben, sodass die Verjährung gehemmt wurde. Das Rückgabeangebot des Mieters aus November 2012 mit Hinweis auf offene Punkte reiche nicht aus.
